Autor: Gustavo Brito Bihel
- Resumo
O crescimento demográfico dos grandes centros e o envelhecimento populacional obrigaram a criação de novas leis e normas técnicas, com a finalidade de trazer mais independência para os portadores de deficiência e pessoas com mobilidade reduzida, na sociedade e dentro dos condomínios edilícios, obrigando os responsáveis legais a adaptarem e manterem novos equipamentos nas edificações.
Palavras-chave: acessibilidade, condomínio edilício, adaptação, manutenção, NBR 9050 - Abstract
The population growth of large centers and the aging of the population forced the creation of new laws and technical standards, to bring more independence for people with disabilities and people with reduced mobility, in society and within the building condominiums, forcing apartment manager to adapt and maintain new equipment in buildings.
Keywords: accessibility, condominium building, adaptation, maintenance, NBR 9050 - Introdução
O crescimento demográfico brasileiro e a concentração de pessoas em edificações de mais de um pavimento nos grandes centros urbanos, demandou do poder legislativo federal a criação de leis capazes de organizar o convívio e o compartilhamento do espaço entre os seus ocupantes. Além de criar regras para a boa utilização da copropriedade foi necessário estabelecer, direitos às pessoas com algum tipo de necessidade especial, incluindo obrigações e deveres à sociedade e ao poder público.
A Lei Federal 10.098, de 19 de dezembro de 2000, estabeleceu normas gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida, criando a obrigatoriedade para novas construções, reforma de antigos edifícios e nos meios de transporte e de comunicação. Isso representa, desde a sua promulgação, nenhum condomínio deixar de ser acessível ou adaptável, no caso das edificações anteriores a Lei.
Com a criação da Lei Federal, vários estados e munícipios, determinaram em leis próprias critérios e diretrizes para tratar o tema, mas sempre baseados na Lei Federal e na Norma Técnica 9050 da Associação Brasileira de Normas Técnicas.
Acompanhando a legislação existente, muitas construtoras precisaram se adaptar e incluir em seus empreendimentos acessórios, equipamentos e mobiliários acessíveis, trazendo para estes condomínios novos elementos que demandam cuidado e manutenção constantes. - Desenvolvimento
Deve-se ter como premissa que uma edificação acessível é diferente de uma edificação adaptável. Um prédio é considerado como acessível, quando desde a sua concepção, é idealizado e projetado de forma a permitir em todos os ambientes de uso comum, condições de utilização, por pessoas com qualquer grau de deficiência ou redução de mobilidade, sem a necessidade de ajuda, enquanto as construções adaptáveis são as que tem condições de serem criados elementos arquitetônicos que diminuem a necessidade de ajuda de terceiros.
Outro ponto que deve ser assimilado pela sociedade, principalmente pelos gestores condominiais, é o envelhecimento populacional. Todos em um determinado momento da vida irão atingir uma fase, onde haverá dificuldade no andar, enxergar e ouvir, visando amenizar este momento da comunidade de um condomínio, principalmente os mais antigos, cabem aos responsáveis legais manter a edificação dentro de condições mínimas de adaptabilidade e conforto, realizando periodicamente as manutenções necessárias.
A importância da manutenção destes equipamentos não se faz somente, pela necessidade dos ocupantes diários, mas também por aqueles que utilizam a edificação ainda que por poucos minutos.
O tema acessibilidade é tratado pela Associação Brasileira de Normas Técnicas desde o ano de 1.985, quando da primeira edição da NBR.9050, estabelecendo critérios e diretrizes para adequação de espaços à pessoa com deficiência.
No ano 2.000, foi criado no Brasil o Comitê Brasileiro de Acessibilidade (ABNT/CB40), com a finalidade de atuar e desenvolver normas para promover o acesso e a inclusão social das pessoas com deficiência. Atualmente o comitê possui doze normas para tratar do assunto.
Tomando como base a complexidade nas adaptações necessárias para tornar uma edificação adaptável e até mesmo acessível, a ABNT em 2004 começou a disponibilizar gratuitamente, todas as normas técnicas do ABNT/CB-40 (acessibilidade).
A Norma Técnica 9050 – Acessibilidade a edificações, espaços e equipamentos urbanos, foi revisada em 2020 e estabelece critérios e parâmetros técnicos a serem observados no projeto, construção, instalação e adaptação do meio urbano e rural, e das edificações quanto as condições de acessibilidade, no entanto, mesmo existindo literatura gratuita em nosso país, muitos gestores condominiais insistem em não recorrer a estas publicações e utilizarem de “conhecimentos” preexistentes na hora de manterem ou tornarem suas edificações acessíveis.
Esta “desinformação” traz prejuízos financeiros e sociais para os condomínios, devido a adaptações sem planejamento e projetos específicos.
Em muitos casos a implantação de equipamentos acessíveis é pensada somente no cadeirante, e no intuito de criar condições deste acessar o hall de elevadores da edificação, sem levar em consideração os demais ambientes ou se quer, sem observar as demais necessidades da população da edificação, tomando como solução a construção de rampas fora de norma que jamais serão utilizadas.
Tornar uma edificação adaptável não é uma tarefa fácil, demanda planejamento e projetos, que devem ser elaborados por arquitetos e engenheiros, para então seguir com a execução das adaptações.
A manutenção predial nos condomínios edilícios é considerada como um fardo pesado para os gestores condominiais, um motivo de gastos sem controle e principalmente sinônimos de taxas extras, sendo lembrada tão somente quando os equipamentos prediais param de funcionar ou apresentam patologias graves, com risco de morte para os moradores. Outro tipo de manutenção necessária também é a adaptação das áreas de uso comum, para pessoas com necessidades especiais ou locomoção reduzida, principalmente nos prédios antigos que foram projetados antes da nova legislação ou normas técnicas.
Mas quando a manutenção se faz necessária para criar ou manter um ambiente acessível, às pessoas com deficiência e/ou mobilidade reduzida, surgem sempre questionamentos de um condômino ou funcionário do tipo: “Mas no nosso prédio, não temos ninguém nessa situação, para que isso?”, e a manutenção desses equipamentos fica em segundo plano e as vezes até negligenciada, mesmo sendo de extrema necessidade.
Neste sentido, a manutenção dos equipamentos acessíveis se torna deficitária e em alguns casos inexistente. Entende-se como equipamento acessível toda e qualquer espaço, mobiliário, equipamento urbano, edificações, transportes, informação e comunicação, inclusive seus sistemas e tecnologias ou elementos, que possam ser alcançados, acionados, utilizados e vivenciados por qualquer pessoa.
É obrigação do síndico conforme artigo 1.348, inciso V, do código civil diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores, incluindo quando imprescindível realizar modificações e intervenções que atendam a necessidade de seus ocupantes.
As adaptações nas edificações devem ser realizadas com o intuito de facilitar o convívio social e a independência de seus moradores. Com isso, devem ser instalados meios que permitam o acesso mais fácil a edificação, instalação de elementos que aumentem a rugosidade do piso, para evitar que ocorram escorregões, corrimãos em duas alturas, melhor iluminação nas áreas de circulação, barras de apoio e auxílio nos banheiros, dispositivos sonoros nos elevadores, pisos podotáteis, sinalizadores de desníveis, entre outros.
Cada um destes equipamentos quando instalados e manutenidos da forma correta proporcionam um aumento na qualidade de vida das pessoas e demonstram o quanto elas são importantes para o convívio na comunidade que estão inseridas.
Além de serem feitos investimentos na adaptabilidade da edificação é possível também tomar outras atitudes mais econômicas, como por exemplo, disponibilizar vagas de estacionamento próximas dos elevadores para pessoas com baixa locomoção ou outro tipo de deficiência, orientar funcionários como devem se portar e tratar pessoas com espectro autista, incentivar porteiros e funcionários a auxiliar os idosos em caso de acesso em escadas ou carregando bolsas e sacolas.
Medidas simples como estas, demonstram que o condomínio valoriza cada um de seus ocupantes e está preparado para ajudar. - Título
Outra forma de mostrar o quanto o condomínio está engajado na questão da acessibilidade é mantendo os equipamentos que já dispõe e avaliando melhorias que sejam necessárias. A manutenção destes dispositivos não demanda grandes expensas e pode ser realizada por um profissional de manutenção, mesmo sem muita qualificação, geralmente basta realizar pequenos apertos em parafusos, substituir uma fita antiderrapante ou piso tátil danificado, serviços mais complexos devem ser realizados por empresas especializadas, como a manutenção de plataformas de elevação que só devem ser manutenidas por empresas de conservação de elevadores.
A manutenção dos equipamentos acessíveis precisa ser realizada como a manutenção de qualquer outro elemento estrutural, sistema ou equipamento da edificação. Devem ser planejadas manutenções preventivas e corretivas periódicas para que sejam evitadas as manutenções emergenciais.
Um bom gestor necessita desenvolver, auxiliado por um engenheiro condominialista, um plano de manutenção que atenda todos os sistemas e equipamentos, estabelecendo prazos, atividades e principalmente, mantenha o registro de cada serviço realizado. Com estas medidas, é possível ao longo do tempo de utilização da edificação determinar com precisão a vida útil de cada equipamento, seus custos e minimizar patologias que venham a surgir. - Conclusão
Apesar de medidas públicas para inserir a pessoa portadora de deficiência e/ou mobilidade reduzida na sociedade, a principal barreira é a própria sociedade, que recrimina e minimiza essa parcela da população que possui uma condição temporária ou permanente, cabe ao síndico, dentro dos condomínios que administra, aplicar as leis e normas vigentes na federação e estreitar a lacuna existente. Além de buscar soluções que facilitem a autonomia destas pessoas ele precisar estabelecer meios que mantenham estas soluções factíveis e funcionais por bastante tempo.
A manutenção dos equipamentos de acessibilidade, não é tão somente uma questão cívica ou uma ideia, é uma obrigação do síndico, como a manutenção do resto da edificação, deve ser realizada e está estabelecida no código civil. - Referências bibliográficas
Ampid – Associação Nacional dos Membros do Ministério Público de Defesa dos Direitos dos Idosos e Pessoas com Deficiência. Disponível em:http://www.ampid.org.br/ampid/Legislacao_Nacional.php. Acesso em 17 de março de 2022.
Lei nº. 10.098, de 19 de dezembro de 2000. Estabelece normas gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida, e dá outras providências. BRASIL: Diário Oficial [da República Federativa do Brasil], Brasília. Disponível em: https://www2.camara.leg.br/legin/fed/lei/2000/lei-10098-19-dezembro-2000-377651-publicacaooriginal-1-pl.html . Acesso em: 20 de março de 2022
Manual para acessibilidade aos prédios residenciais da cidade do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: AZEVEDO, Leda de. 2003. Disponível em: https://www.ibam.org.br/media/arquivos/estudos/manual_acess_rj.pdf. Acesso em: 30 de março de 2022.
NBR 9050: Acessibilidade de pessoas portadoras de deficiências a edificações, espaço, mobiliário e equipamentos urbanos. Rio de Janeiro: ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). 2020.
